Купувачите стават по-селективни, а реалистичното ценообразуване и въвеждането на еврото диктуват новите правила на пазара
Първото тримесечие на 2026 г. бележи преход към по-умерен и балансиран пазар, след силния финал на 2025 г. Ако през изминалата година се наблюдаваше ускорен растеж и висока активност, то началото на 2026 г. се характеризира с успокояване на темповете и по-предпазливо поведение от страна на участниците. Това показват данните в анализа на Arco Real Estate.
Купувачите остават активни, но демонстрират още по-изразена селективност. Процесът на вземане на решение се удължава, като се наблюдава по-задълбочен анализ на имотите, по-голяма чувствителност към цената и по-високи изисквания към качеството и локацията. От своя страна продавачите продължават да се адаптират към пазарната среда, като все по-често се наблюдава реалистично ценообразуване още при стартиране на офертата, както и по-голяма гъвкавост при преговори. Пазарът през първото тримесечие 2026 не показва признаци на спад, а по-скоро навлиза в естествена фаза на нормализация след период на висока активност, при която балансът между търсене и предлагане постепенно се възстановява.
Жилищни имоти
Данните на НСИ за началото на 2026 г. показват запазване на активността в строителния сектор, макар и с по-умерени темпове спрямо края на 2025 г. Строителната продукция остава стабилна, което продължава да поддържа предлагането на нови жилища. През януари 2026 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се понижава с 1.2% спрямо предходния месец. Данните са предварителни и сезонно изгладени.
Календарно изгладените данни показват увеличение с 4.0% на строителната продукция в сравнение със същия месец на 2025 година. През януари 2026 г. се наблюдава намаление спрямо предходния месец при строителството на съоръжения – с 1.8%, при специализираните строителни дейности – с 1.4%, както и при продукцията от строителство на сгради – с 0.6%. През януари 2026 г. в сравнение със същия месец на 2025 г. е регистрирано увеличение с 6.6% при продукцията от строителство на сгради, с 2.9% при специализираните строителни дейности и с 1.8% при строителството на съоръжения. През февруари 2026 г. индексът на продукцията в сектор „Строителство“ се повишава с 3.1% спрямо предходния месец. Данните са предварителни и сезонно изгладени.
Календарно изгладените данни показват увеличение с 8.0% на строителната продукция в сравнение със същия месец на 2025 година. През февруари 2026 г. се наблюдава увеличение спрямо предходния месец при продукцията от строителство на сгради – с 3.9%, при строителството на съоръжения – с 3.3%, както и при специализираните строителни дейности – с 1.9%. През февруари 2026 г. в сравнение със същия месец на 2025 г. е регистриран ръст с 16.8% при продукцията от строителство на сгради и със 7.7% при строителството на съоръжения. Намаление с 1.2% е отчетено при специализираните строителни дейности.
Агенцията по вписванията отчита спад в броя на сделките спрямо силното четвърто тримесечие, което е типично за началото на годината и се дължи както на сезонни фактори, така и на естественото охлаждане след активния пазарен цикъл. На годишна база също се наблюдава известно понижение, което обаче не променя основната тенденция – пазарът остава активен, но по-балансиран.
По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. общият брой на вписаните сделки в страната достига 38 154, спрямо 45 144 през първото тримесечие на 2025 г., което представлява спад от около 15,5% на годишна база. Спрямо предходното тримесечие – четвъртото тримесечие на 2025, през което броят на сделките е 67 175 – понижението е значително по-изразено (43%), което е очаквано след силния финал на годината. Въпреки по-ниския обем сделки, пазарът запазва стабилна основа, като търсенето остава налично, но се реализира с по-бавни темпове и при по-внимателно поведение от страна на купувачите.
На регионално ниво:
- София запазва позицията си на водещ пазар, но с по-умерена динамика спрямо Q4 на 2025. Реализираните сделки за отчетния период са 7 529 (спад от около 38%), спрямо 12 156 сделки за последното тримесечие на 2025 . А съотношението спрямо Q1 на 2025 (8 588 сделки) показва по-малка разлика – 12%
- Пловдив остава един от най-устойчивите пазари с относително стабилна активност. Отчетени са 3 410 сделки за първото тримесечие на 2026, спрямо 6038 за Q4 на 2026 (спад с 43,5%). Съпоставката, обаче със същия период на 2025 (3482 броя сделки) показва минимална разлика в нивата – спадът е с около 2%
- Варна и Бургас отчитат по-осезаемо забавяне, характерно за пазари с по-силен инвестиционен и сезонен профил. Регистрираните сделки за първото тримесечие във Варна са 2 433, което представлява спад с от около 43% спрямо последното тримесечие на 2025 (4291 броя сделки), като разликата спрямо Q1 на 2025 (със 3099 сделки) е 21.5%. За Бургас реализираните сделки за Q1 на 2026 са 1 507, спрямо 2500 за Q4 на 2025 (спад около 40%) , а спрямо същият период на 2025, когато броят на сделките е бил 1837 (спад от около 18%)
Като цяло се наблюдава преход от силно експанзивен към по-устойчив модел на развитие.
По данни на НСИ въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради за четвъртото тримесечие на 2025г., са както следва: за София (столица) са 284, за Пловдив – 239, Варна – 161, а за Бургас – 149. Въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради общо за страната са 1 809, а новопостроените жилища в тях са 8 027. От въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през четвъртото тримесечие на 2025 г. със стоманобетонна конструкция са 1 275, с тухлена – 437, с друга – 89, а с панелна – 8.
По отношение на броя на стаите в новопостроените жилища през последното тримесечие на 2025 превес имат тези с две стаи – 3 200 броя, спрямо 2 548 броя с три стаи. Като делът на жилищата с една стая е 551. Общата полезна площ на новопостроените жилища през четвъртото тримесечие на 2025 г. е 772 902 кв. м, а жилищната площ – 547 030 кв. метра. Средната жилищна площ на едно новопостроено жилище e 68.15 кв. метра.
Търсене
Данните на Arco Real Estate показват, че жилищните имоти продължават да доминират търсенето, като запазват водещ дял – формират 92% от всички постъпили оферти „Купува“ през първото тримесечие на 2026 г.
Апартаментите остават основният фокус, като двустайните и тристайните жилища продължават да формират основната част от търсенето. Това потвърждава устойчивия интерес към функционални имоти, подходящи както за собствено ползване, така и за инвестиция.
Наблюдава се:
- по-внимателен подбор на имоти
- по-дълъг период на вземане на решение
- фокус върху имоти с добра локация и реалистична цена
Търсенето на къщи остава стабилно, но ограничено, докато интересът към гаражи и допълнителни площи се запазва, особено в градска среда с недостиг на паркиране.
Разпределението по тип апартаменти допълнително подчертава профила на купувачите. Категорично доминира търсенето на тристайните жилища – 57%, следвани от двустайните – 28%, като заедно формират 85 % от търсенето.
По-малък, но устойчив интерес се наблюдава при едностайните апартаменти около 5%, основно с инвестиционна насоченост. Четиристайните жилища формират 9 % от търсеното, многостайните жилища се оформят като ограничен сегмент – едва 1%, което показва по-селективно търсене при по-големите и по-скъпи имоти.
Данните на Агенция по вписванията показват, че въпреки по-ниския обем сделки, ипотечното кредитиране остава сравнително стабилно, с 13 706 вписани ипотеки за периода, което е близко до нивата от предходната година, когато броят е 13 659.
Това показва, че:
- търсенето се реализира по-внимателно,
- купувачите продължават да разчитат на банково финансиране,
- пазарът запазва своята дългосрочна устойчивост.
Предлагане
През първото тримесечие на 2026 г. се наблюдава постепенно увеличаване на предлагането, което допринася за по-добър баланс на пазара.
Най-активен остава сегментът на новото строителство, където продължава реализацията на започнати проекти. В същото време завършените и готови за нанасяне имоти остават ограничени и се реализират сравнително бързо.
Структурата на предлагането остава сходна:
- апартаментите доминират – заемат 87% от офертите продава
- двустайните и тристайните са най-предлагани
- къщите и по-големите имоти остават нишови
По-големият избор на пазара дава възможност на купувачите да бъдат по-претенциозни и да водят по-активни преговори.
Пловдив
Пловдивският пазар през първото тримесечие на 2026 г. запазва относително стабилна активност, въпреки общото забавяне на пазара. Данните на ARCO REAL ESTATE за първото тримесечие на 2026 г. в Пловдив показват ясно изразена концентрация на търсенето в жилищния сегмент. Около 90% от всички постъпили оферти „Купува“ са насочени към жилищни имоти, което категорично затвърждава водещата роля на този сегмент на местния пазар.
Интересът остава насочен основно към двустайни и тристайни апартаменти, като водещи райони продължават да бъдат Беломорски, Христо Смирненски, Южен и Център. Същевременно търговските имоти и парцелите заемат по приблизително 5% дял всеки, което показва значително по-ограничен интерес спрямо жилищния сегмент
Ценовите нива се задържат стабилни, като не се наблюдават резки колебания. Пазарът се характеризира с:
- добра ликвидност
- устойчиво търсене
- по-внимателни купувачи
Сегментите на къщи и бизнес имоти остават стабилни, но с по-селективно търсене.
Ваканционни имоти – първото тримесечие на 2026 г.
Пазарът на ваканционни имоти през първото тримесечие на 2026 г. отчита сезонно забавяне на активността спрямо края на 2025 г., което е типично за зимния период.
Интересът остава насочен към:
- имоти с добра локация
- проекти с потенциал за отдаване под наем
- завършени и функциониращи комплекси
Ценовите нива се запазват стабилни, като не се наблюдават съществени промени спрямо края на 2025 г.
В планинските курорти търсенето остава по-активно спрямо морските, но като цяло пазарът е в изчаквателна фаза, с очакване за активизация през следващите тримесечия.
В заключение може да обобщим, че имотният пазар в България навлиза във фаза на нормализация след силната 2025 г., като през първото тримесечие на 2026 г. се отчита спад в броя на сделките, но без промяна в фундаменталното търсене. Въвеждането на еврото от началото на 2026 г. допринася за по-висока прозрачност и предвидимост на пазара, като същевременно води до по-внимателно и премерено поведение от страна на купувачите в краткосрочен план.
Купувачите не се оттеглят, а стават по-взискателни, като фокусът се измества към качествени имоти с добра локация и реалистична цена. София остава водещ пазар, докато регионалните пазари, особено морските, отчитат по-осезаемо забавяне след силен инвестиционен период.
Предлагането на имоти се увеличава, което дава повече избор на купувачите и създава условия за по-балансирани сделки и активни преговори. Ипотечното кредитиране остава стабилно, което е ключов сигнал, че доверието в пазара се запазва въпреки по-ниската активност. В средносрочен план очакванията са еврото да подкрепи пазара, чрез по-лесен достъп до финансиране, засилен интерес от чуждестранни инвеститори и по-добра интеграция с европейските пазари.
