Не желаем чрез уличен натиск и неприкрит лобизъм да се погазва правото на собственика да договаря свободно, заяви председателят на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ)
Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) заявява категоричното си несъгласие срещу предложените от Националната асоциация на зърнопроизводителите промени, които касаят Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) и Закона за арендата в земеделието. Предложенията предвиждат въвеждане на задължителни дългосрочни договори за ползване и засягат размера на рентните плащания. Според БАСЗЗ, тези промени подменят свободата на договаряне, ограничават правото на собственост и са противоконституционни.
В ексклузивно интервю за Агрозона, Евгений Орашъков от БАСЗЗ разяснява защо принудителното налагане на дългосрочни договори и намесата в пазарните ренти нарушават принципите за неприкосновеност на частната собственост. Асоциацията предупреждава, че премахването на едногодишните договори може да лиши 3,5 милиона българи от доходи, генерирайки загуби от над 750 млн. лв. годишно за собствениците, и настоява за прозрачен институционален диалог вместо лобизъм и уличен натиск.
Г-н Орашъков, каква е най-кратката и ясна формулировка на категоричното несъгласие на БАСЗЗ относно предлаганите промени в ЗСПЗЗ и Закона за арендата в земеделието, касаещи сроковете на договорите и размера на рентите?
- Не желаем чрез уличен натиск и неприкрит лобизъм, несъвместими с нормалния институционален диалог и без експертен анализ на причините, довели до текущото състояние на поземлените отношения, да се прокарват едностранчиво интересите на определена група земеделски стопани, в резултат на което да се погазва правото на частна собственост и правото на собственика да договаря свободно как, на кого, при какви условия и за колко да отдава собствената си земя.
Може ли да разясните кое точно според Вас нарушава конституционните принципи за неприкосновеност на частната собственост и свобода на договаряне?
- Според Конституцията правото на частна собственост е неприкосновено и то трябва да се пази. Това право съдържа в себе си три съставни права: правото да ползваш собствеността си, правото да береш плодовете от нея, вкл. гражданските плодове (каквито са наемът и рентата) и правото да се разпореждаш свободно със собствеността си. Когато през закон, административен акт или практика (които стоят под Конституцията) някой лишава собственика от свободния избор (свободно договаряне) при какви условия може да предостави правото на ползване на собствената му земеделска земя (дали да я отдаде за 1, 2, 5 или 10 г.), какви и колко граждански плодове може да бере от нея (пряко или косвено влияние върху цената на цената на наема/рентата), е налице безскрупулно погазване на тези принципи.
Асоциацията на зърнопроизводителите вероятно има своите аргументи за нуждата от дългосрочни договори. Каква е Вашата контрапозиция – защо според БАСЗЗ икономическата целесъобразност на ползвателите не трябва да има преимущество над правата на собствениците?
- Както вече споменах, правата на собствениците са определени в Конституцията. Нека собствениците да имат избор, какъв договор да сключат, а не да бъдат принуждавани. Всеки бизнес се стреми към оптимални разходи, но това не е пътят за постигането им. Със сигурност ползвателите имат своите икономически аргументи: да плащат ниски или ако има възможност да не плащат ренти, да инвестират в напояване, за да си увеличат добивите, независимо че искат да правят тези инвестиции в имоти, които не са тяхна собственост. Но тази земя си има собственици и те трябва да бъдат попитани и да дадат съгласие. Както всеки гражданин вероятно иска да плаща по-ниска цена за бензин, електроенергия, мляко и сирене или тези стоки да са безплатни. За да се постигне това обаче, трябва ли да се премине през насилствена национализация на рафинерии, бензиностанции, мандри и електроцентрали. Все пак преди 35 години избрахме да живеем в условията на демокрация и свободни пазарни отношения.
Твърдите, че премахването на едногодишните договори ще лиши 3,5 милиона българи от доходи. Как точно въвеждането на задължителни дългосрочни договори води до този резултат?
- Обработваемите земеделски земи са около 35 млн. декара. Близо 30 млн. декара се обработват не като собствени, а под наем или аренда. От тях частна собственост на юридически, физически лица и техните наследници са около 25 млн. декара. Останалите са на общините, държавата и на Православната църква. Проблемът с плащането на рентите, свободно договорени на пазарен принцип, в пълен обем е отколешен проблем. Дори и държавата, с целия й административен и репресивен апарат среща големи проблеми със събирането на рентите, когато отдава земеделски земи от Държавния поземлен фонд. Какво остава за дребния собственик и неговите наследници с по няколко декара или десетки декари? Затова повечето собственици предпочитат едногодишните договори, защото с едногодишни договори имат повече гаранции, че ще си получат наема. Ако всички договори за отдаване станат задължително със срок от най-малко от 4 или 5 години, рискът за собствениците да не получат рентно плащане след първата година е реален и огромен. Законът в момента не дава право на собственика да разтрогне такъв дългогодишен договор едностранно. Трябва да изчака две години да не му се плати, след това да ходи на съд, да плаща на адвокати и да чака няколко години за съдебно решение. През тези години, освен че не получава рента, прави разходи за съдебни процеси. Ако реши да продаде земята си, ще му е трудно и ще е на занижена цена, защото имотът ще му е с тежест – вписан договор за аренда, по който дори не получава плащане. И тук е отговорът на вашия въпрос с парично изражение: средната цена на рентата в България през 2024 г. е 60 лв. на декар. Ако за половината от тези 25 млн. декара на частните собственици не се заплати рентата само за 1 година, загубата за собствениците възлиза на не по-малко от 750 млн. лв. За две – три години сметка става над 2 млрд. лв.
Смятате ли , че е възможно при забрана на едногодишни договори, арендаторите да останат без договори (без правно основание) и това да им попречи да си получат субсидиите?
- Правото на собственост и поземлените отношения са предмет на регулиране от основни закони. В тях не трябва да се намесват правилата за получаване на субсидии, въпреки че това се случва непрестанно през последните повече от 15 години. Има много голяма вероятност, много собственици, които вече са потърпевши от нередовно плащане по договори за отдаване на собствената им земеделска земя, да се откажат да сключват договори. Има и голяма вероятност за много земеделски земи с по няколко съсобственика – наследници, да не могат да се сключат дългогодишни договори, защото по закон за такива договори трябват подписите на притежателите над 50% идеални части от имота. Докато за едногодишните договори при такива хипотези са достатъчни подписите на притежателите над 25% от идеалните части от имота.
БАСЗЗ посочва, че собственикът няма гаранция за справедлива рента след първата година от дългосрочния договор. Какви конкретни механизми предлаганата промяна отнема или затруднява за собственика при предоговаряне или прекратяване на договора при неизпълнение?
- Съгласно сега действащите правила дългогодишните договори (договори за аренда) не могат да се разтрогват едностранно от собственика, когато не получи плащане или получи само 5% или 10% от дължимото му плащане. Той трябва да се съди с ползвателя, за да разтрогне договора и да го отпише от Службата по вписванията. Затова собствениците предпочитат едногодишни договори.
Вие изтъквате проблема със съдебните процедури, които продължават с години. Какво предлага БАСЗЗ като конкретно законодателно решение, което да гарантира бързото разтрогване на договора и прекратяване на ползването при неплащане на рента?
- От години предлагаме едно единствено нещо. При доказано неплащане от страна на арендатора, собственикът да може едностранно с писмено волеизявление да прекрати договора и да го отпише от Службата по вписванията.
Наемателите често са възрастни хора, разчитащи на тези доходи. Каква е оценката на БАСЗЗ за размера на потенциалните загуби от неполучени ренти за собствениците на земеделски земи в резултат на тези промени?
- Повечето български домакинства разчитат на доходи от наем или аренда на наследствени земеделски земи в края на година – преди празниците, за да покрият своите нужди от битов характер, да зарадват внуците и сурвакарите с някой подарък. Както вече обясних, ако един малък собственик не си получи рентата от 20 декара отдадени наследствени ниви, то загубата за него ще възлиза на 1200 лв. годишно (при средна цена на рентата от 60 лв. за 2024 г. по данни на НСИ). Друг още по-сериозен проблем, който не се засяга е, че ако собственикът спре да получава рента и реши да продаде земята, тъй като е разчитал на плащането да покрие текущи разходи, земята ще има един дългосрочен договор, по който не е ясно дали ще получи плащане следващите години. Всеки един купувач ще намали цената на земята с оставащите рентни плащания, тъй като съществува риск да не се платят оставащите годишни ренти до края на договора. Това показва и общото влияние на тези промени върху пазара на земя.
БАСЗЗ се обявява срещу административното налагане на дългосрочна валидност на служебните разпределения по чл. 37в. Какъв е “несправедливият и порочен модел” на този механизъм според Вас?
- Смятаме, че това е порочен и противоконституционен механизъм, чрез който на практика се узурпира частната собственост без съгласието на собствениците. Доброволните споразумения по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи могат да бъдат само за една стопанска година, тъй като ежегодно се променя съставът на споразумяващите се страни и обхватът на правните основания за ползването на земеделските земи в едно землище е различен. Удължаването на срока им би довело до ситуация, в която собственикът няма да може свободно да отдава земята си, защото административен акт вече ще е разпределил имота му на ползвател, с когото той няма договорни отношения. Това представлява фактическо отнемане на правото на собственост със съдействието на държавен орган. Освен това така се поставят по-малките стопани в неблагоприятно положение, тъй като те се „закрепостяват“ срещу волята си в определени части от землището, наложени от по-големите ползватели.
Вие подкрепяте комасираното ползване, но само на базата на доброволни договорености. Каква трябва да е конкретната роля на администрацията според БАСЗЗ, за да подпомага този процес, без да взема решаващи решения?
- Крайният акт, с който да се организира комасираното ползване, трябва да е свободно сключеното споразумение между собственици и ползватели, като договор за наем, аренда, акт за собственост, а не с административен акт или заповед. Администрацията може да подпомага процеса по договаряне с осигуряване на логистика, място на провеждане на преговори и картографска работа, но не и да бъде пряк участник с окончателен властнически акт в този процес.
Проведе се среща със заместник-министър Иван Капитанов. Какъв беше конкретният отговор или ангажимент, който получихте от Министерството на земеделието и храните след излагане на Вашите аргументи?
- Ние смятаме, че диалогът трябва да се води прозрачно и с професионални аргументи. За това поискахме среща с министъра на земеделието, но ни прие неговият заместник г-н Капитанов. Пред него изложихме експертно аргументите – правни и фактически в защита на конституционните права на собствениците на земеделски земи. На ниво експертен разговор срещнахме нужното разбиране. Какви ще са политическите реакции и решения впоследствие, предстои да видим.
БАСЗЗ призовава за прозрачен процес и защита от лобистки практики. Какви конкретни стъпки очаквате от изпълнителната и законодателната власт, за да се гарантира задълбочен анализ, оценка на въздействието и широк обществен дебат по темата?
- Искаме да бъде спазен прозрачният институционален път за провеждане на законодателни реформи чрез обстоен анализ, експертно обсъждане на предложенията, обществено обсъждане, оценка на въздействието, а не прокарване на важни законови промени набързо, на парче, без дебат и под уличен натиск.
